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    房企力保銷量背后的邏輯
    編輯:濮陽樓市網 2020年06月09日15:20 來源:鄭州樓市網
    摘要:剛過去的5月份全國市場持續復蘇,基本已經回到了2019年疫情前水平。
    房地產市場已走出至暗時刻。

        剛過去的5月份全國市場持續復蘇,基本已經回到了2019年疫情前水平。然而,從最近幾個月的銷售榜單與房企公布的銷售數據來看,不少房企今年的業績完成度與去年相比差距甚遠。

        整體看2020年全年銷售額上漲難度依然不小。企業之間的分化加劇,部分房企的銷售額里面水分比較大。21世紀經濟報道記者梳理了前50強的房企前5月銷售數據發現,房企透支銷售額的現象趨于普遍。

        同策研究院首席分析師張宏偉指出,當前有兩類房企需要透支:一類是高周轉企業,快速開發、快速銷售的前提是快速拿地投資。一旦拿地跟不上銷售速度也沒法降下來的話,就是隱形的透支銷售;第二類就是發展相對勻速的企業,但是企業投資明顯比銷售弱,現在也比較迫切加強投資,這種情況下房企就難免透支銷售,從2-3年周期看,這樣的房企可持續增長有壓力。

        什么樣的房企有造勢需求?

        房企在過去幾年增長速度比較快,去年開始頭部房企有意識不再注重增速,但是今年疫情之前,大部分房企還是制定了比較高的銷售目標。這就造成今年房企銷售目標的完成有壓力,與此同時企業還要繼續拿地投資,如果后續資金鏈風險過大放緩拿地、補倉的話,很有可能到明年、后年,整個公司就沒貨出售了。

        如果從房企的可售貨值與去化速度對比,可以看出哪些企業有透支銷售的需求。梳理前50強房企銷售數據,按照銷售規?梢苑譃5個梯隊;再根據同策研究院數據提供的房企存貨數據,也將之分為5個梯隊,從中可以看到不少銷售規模排名靠后的房企,存貨數值不匹配。

        比如,一梯隊房企中恒大存貨最大,銷售排名第8位的世茂存貨則排名11位,富力地產存貨替代世茂進入前十;與富力地產相似,奧園集團的存貨規模進入了二梯隊,但銷售規模則是第三梯隊的水平;銷售規模在第三梯隊的中梁控股,第四梯隊水平的藍光發展、華發股份、美的置業,第五梯隊的越秀地產等好幾家企業的存貨擠入第二梯隊;銷售第四梯隊的雅居樂、排名50強之后的大悅城、合生創展存貨均進入第三梯隊的水平;銷售規模在50強之外的中駿地產、禹洲地產、弘陽地產等存貨均在第四、五梯隊的水平。

        這表明,大部分房企存在去化壓力;诜科髠鶆账、拿地投資策略、銷售業績三項數據是緊密關聯,可以看出,各大排行榜上的排名錯配,與房企融資需求與保衛股價持久戰不無關系。

        業內人士認為,房企普遍存在借新償舊、拆東墻補西墻的償債策略,更多企業將2019年看作投資窗口期、大量買地,這兩個原因導致企業負債水平增加。隨著今年前四個月銷售增速放緩,銷售業績不足以完全覆蓋過去的債務支出,因此當前債務水平較高,償債壓力較大。以富力地產為例,截至2019年中期,富力地產負債總額累計3340億,凈負債率高達219%。但這可以從富力地產近幾年多元化投資但創收不足找到原因。例如,2018年富力地產耗資199億購入萬達77家酒店后,并未產生足夠的現金流。

        回看富力存貨,富力目前大約有2000億存貨,2019年銷售總額1446.2億元,去化壓力明顯。今年一季度銷售173億,根據前五月的銷售數據,富力賣了約382億,換言之,4、5月份有200多億銷售額。業內人士指出,這與富力要保證融資償還高額負債或有關系。

        前述多家存貨遠遠高于銷售規模的房企也存在這樣的情況,在4、5月份銷售額猛增。弘陽地產目前有360億左右存貨,一季度去化30億元左右。從弘陽前四月銷售58.5億元可見,4月單月弘陽就銷售了近20億,幾乎與一季度銷售額持平。即便如此,弘陽前4月銷售仍然同比大跌60%,彼時市場尚未回暖。

        如果為了上市融資,房企預支銷售額的情況就更為明顯了。從各家排行榜單也可以看到房企透支銷售額的行為。最近準備要上市的房企實地,在各大銷售排行榜的排名從2019年的150名,升到2020年初的第五梯隊。而實地只有37個處于不同開發階段的項目。在招股書中,這家企業沒有提及自己的銷售額。其實更多的榜單顯示,實地地產近三年的銷售金額以及行業排名呈下滑態勢,2019年銷售排名已跌至百強之外。

        年內業績目標完成難度加大

        受疫情影響,企業銷售業績和回款遭遇重挫,加上各類剛性成本的持續支出,及到期債務的償付,都讓企業資金端開始承壓。

        海通證券一份研報指出,對比2019年和2020年1-5月操盤口徑銷售門檻來看,前10強的門檻從681億元下降至640億元,同比下降6.0%;前20強門檻從490億元下降至395億元,同比下降19.4%;30強門檻從316億元下降至287億元,同比下滑9.2%;50強門檻從193億元下滑至175億元,同比下降9.5%;100強門檻從73億元下降至53億元,同比下滑27.3%。從門檻值來看,1-10強房企表現最為堅挺,下滑幅度最少;51-100強下滑幅度最大,達到27.3%;11-20強下滑幅度次之,為19.4%。由此可見,50強之后的房企,今年日子并非那么好過。

        進入5月份,市場回暖加速。從全國各地成交看,一二線市場明顯活躍。中原地產研究中心統計數據顯示,截至6月5日從房企公布的銷售數據看,30家房企合計銷售額1-5月為1.96萬億,同比微跌1.9%,相比1-4月下調10%,整體看,銷售業績逐漸拉平。

        中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體看房企已經逐漸走出了疫情的影響,但要恢復漲勢預計還需要1-2個月時間。到2020年3季度,房企有望再次恢復同比上漲。從預期看,6月份市場有望繼續沖高,特別是供應量增加后,市場成交量也有望繼續上行!皬奈磥硎袌鲎邉菘,如果下半年再次降息,那么這一輪市場小陽春有望持續!

        從不同級別城市看,一線城市平均環比繼續上漲,環比漲幅達到了20.1%,其中北京上漲最明顯,成交面積上漲了42.5%,同比也上漲了10.5%。

        市場消費力復蘇的原因在于貨幣貶值壓力、置換需求、各地房貸利率逐漸開始下調,優惠增加,疫情積壓的需求基本釋放市場,這些都推動了5月全國市場的恢復。

        值得關注的是,房企在預支銷售金額之后,將直面下半年如何“收復失地”、補倉為明后年的銷售貨值打基礎、平衡債務等多項運營難題。


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