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    去庫存仍是樓市主旋律
    編輯:濮陽樓市網 2015年11月24日14:19 來源:漯河樓市網
    摘要:11月10日,國家主席習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議,提出要化解房地產庫存,促進房地產持續健康發展。
    周一直在下雨,筆者覺得樓市基本上和天氣差不多。

        11月10日,國家主席習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議,提出要化解房地產庫存,促進房地產持續健康發展。

        針對庫存居高不下會引發諸多的經濟、社會問題,新浪樂居約請房地產圈的一些業內人士對此發表意見:

        一、嚴重的庫存會使得房地產企業運營困難,破產倒閉,進而引發一系列經濟、金融、社會問題。比如多角債出現,房地產開發商、建筑商、建筑材料供應商、建筑材料生產商之間的債務問題,使得企業運營困難,可能引發職工失業下崗進而導致社會不穩定因素產生。

        二、金融風險。開發商的開發貸款、按揭貸款等在項目未能交工的情況下,可能使得開發商沒有能力償還貸款,而業主辦完按揭后房屋尚未交工,在這種情況下業主極有可能斷供,勢必引發金融風險;還有部分從投資擔保公司貸出的高息貸款也無法償還,這樣的事情在各地均有發生。

        三、購房者利益得不到保障。很多項目在業主交了預付款之后無法正常交工,開發商“跑路”,工程停工,購房者訴求無門。

        四、部分地方政府財政難以為繼。

        中西部的一些城市,尤其是四五線城市,很多都是靠土地財政維系當地的財政支出,大量庫存致使銷售回款困難,而政府稅收得不到保證。

        五、由高庫存引發相關行業市場疲軟,拖后整個經濟的發展速度,進而影響到經濟增速和社會就業。

        正是這樣,所以去庫存的問題十分艱巨。

        為什么會有這么大量的庫存呢?筆者認為,不同的城市引發庫存的原因不太一樣:一二線城市一是因為之前的“限購”,二是房價太高。例如,北京市通州區政府附近的保利大都匯的毛坯LOFO售價已經到36000元一平方米了,這價格大概是北京普通白領小半年的工資。

        一套不足50平方米的公寓總價近180萬,首付25%的話就需要45萬,而這里距離天安門廣場有大約30公里。

        二線城市,比如河南鄭州,10月份最新房價是9391元一平方米,一套100平方米的房子總價大概95萬,首付25%的話需要24萬,而鄭州普通職員的工資是3000多元,一年也就四萬左右的收入,F在鄭州單間的租金是每月1200~2600元之間,一般的小職員是租不起公寓的。長沙相比較起來稍好些,房價大概6700元左右一平方米,而收入比鄭州高,但是仍架不住庫存量大。

        三四線城市高庫存的去化時間普遍在3到5年,之所以有這么高的庫存量是由三方面的因素所致的:1.供應量過大。過去幾年各地建新區,大量出讓土地,施工面積倍增,去化緩慢。2.建成區居民大部分有房子,購買基數下降,內生性需求不足。3.由于廣大農村居民存在著認識不足及配套政策不完善等因素,所以農村居民進城購房積極性不高。

        不同區域、不同城市的庫存,形成原因是不一樣的,所以解決之道應該交給地方政府。比如一線城市應該放開限購,讓更多的投資者購買房屋用于出租,這既解決了庫存問題,又解決了因為出租房屋不足導致房租不斷攀升的問題。

        另外,因為長租公寓市場火爆,諸多資本紛紛進入,然而僧多粥少,所以搶公寓現象十分嚴重。上周筆者在兩個微信群里發布一個廣州的整棟公寓信息,引 發了鉑濤副總裁、如家、世聯行紅璞公寓等業界大佬的熱議,足見租房市場的火爆程度。一線城市解決庫存的方式應該是放開“限購、限貸”,讓投資者盡情購買,不但解決了庫存又降低了房租。

        二線城市可以采取類似措施,扶持品牌公寓運營公司,提供更多的服務公寓,解決庫存和租房者的后顧之憂。

        三四線城市則應該把注意力放到農民進城上,出臺相關政策,鼓勵農民進城買房,積極解決庫存壓力。最近河南省就出臺了鼓勵農民進城的措施,每年將拿出3億元用于補貼農民進城,同時也要求各地政府出臺配套政策,包括宅基地置換等政策都在研究中。因為中國的城市化率才54%左右,而農業大省河南城市化率還不足50%,空間巨大,只是很多配套政策不足,所以才導致農民目前進城積極性不高。

        我市的房地產去庫存政策其實早在9月份已經開始實施,就是自9月16日開始新購置房屋可以享受每平方米200元的補貼,而補貼的領取將會在12月1日起正式發放,這也就意味著我市購房者可以享受到更多的實惠。

        同時河南省也出臺了鼓勵農民進城的獎勵政策,省政府每年將會拿出3億元資金用于獎勵那些農民進城做得較好的地市。

        最近熱映一部電視劇《北上廣不相信眼淚》說的是一些在一線城市打拼的人艱辛奮斗的故事。筆者認為,這部劇之所以熱播是因為它反映了當下的現實情況。房地產開發商尤其是三四線城市的房地產開發商,現在的處境不比電視劇上那些打拼在北上廣的“80后”們的日子好過。

        前路艱辛,我們還需努力!


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